10억원 이상의 돈을 부동산에 투자할 여력이 있는 자산가라면 올해 서울 강남권(강남겮??송파구) 재건축아파트와 수도권 토지, 그리고 서울 강남권 상가빌딩 등을 눈여겨볼 필요가 있다. 중장기적으로 자산가치가 상승할 가능성이 크고 세제 면에서도 유리한 점이 많기 때문이다. 상품별 전망과 유망 투자처를 살펴봤다.

주택 일반 아파트 중 20억원 넘는 고가 아파트에 대한 수요는 줄어들고 있다. 2007년까지 아파트 값이 워낙 많이 올라 추가 상승 여부가 불투명한 데다 종합부동산세 등 보유세에 대한 부담도 크기 때문이다. 전반적인 주택시장 전망도 밝지 않다. 총부채상환비율(DTI)이라는 대출규제로 수요자들의 매수 여력이 줄어든 데다 실질금리까지 오름세로 돌아섰다.

건설사들이 올 2월로 종료되는 양도소득세 한시 면제 혜택을 활용하기 위해 지난해 말부터 밀어내기 식으로 수도권에 분양물량을 쏟아낸 것도 기존 아파트 매매시장에 악재다. 그러나 강남권 재건축 아파트는 전망이 밝은 편이다. 현 정부 출범 이후 내놓은 규제완화 효과가 올해 가시화한다.

재건축 사업의 관건은 속도와 수익성이다. 재건축 사업의 주요 걸림돌이었던 안전진단(건물의 노후도 등을 따져 재건축 여부를 결정하는 것)이 2회에서 1회로 줄었다. 당연히 사업 속도가 빨라진다. 서울 강남구 대치동 은마와 송파구 잠실주공 5단지 등이 안전진단 절차를 밟고 있다.

수익성도 좋아졌다. 정부가 법에서 정한 상한선까지 재건축 단지 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적 비율)을 올릴 수 있게 했다. 서울 개포지구(32개 단지)는 용적률을 기존 200%에서 250%로 올리기 위해 지구단위계획변경을 추진 중이다. 한강변 초고층 재건축도 이슈다.

서울시는 전문기관에 의뢰해 압구정동 초고층 계획안을 마련 중이다. 여의도 일대 초고층 계획안도 상반기에 나온다. 반포주공 1단지도 눈여겨볼 필요가 있다. 한강변에 5층짜리 낡은 아파트가 모여 있는 이곳은 2000년의 수도권정비위원회 심의 결과에 따라 기존 가구 수의 142% 이상 늘릴 수 없게 돼 있었는데 최근 이 제한이 풀렸다.

반포주공 1단지 중 중대형 단지로 구성된 1~2주구가 수혜를 볼 전망이다. 서울의 기존 단독주택도 요즘 몸값이 하루가 다르게 뛴다. 희소성 때문. 강남권의 경우 원형 그대로 남아있는 단독주택을 찾아보기 힘들 정도다. 사무실이나 음식점 등으로 전용되는 경우가 많아지면서 가치가 높아지고 있다.

강북의 단독주택도 위상이 달라지고 있다. 그동안 집값이 오르지 않았지만 요즘은 다르다. 정부가 소형주택 공급을 늘리기 위해 주차장을 크게 짓지 않고 여러 집을 지을 수 있는 도시형 생활주택 규정을 내놓으면서 지하철역 인근 단독주택을 찾는 수요가 늘고 있다. 단독주택을 사들여 도시형 생활주택을 지으려는 투자자들이 주로 찾는다.

성북동과 평창동 등 고급 단독주택 밀집지역도 그동안 아파트에 비해 저평가됐다는 인식이 확산하면서 수요가 붙기 시작했다. 이들 지역 역시 희소성이 부각되고 있다. 아파트 일색으로 변해 가는 서울에서 이런 고급 단독주택 단지가 더 이상 나올 수 없기 때문이다. 재개발 중에서는 앞으로 10년 내에 서울을 대표하는 고급 주거지로 탈바꿈할 용산구 일대 재개발 지분에 관심을 가지라는 게 전문가들의 조언이다.

임대상품 소규모 오피스텔이나 원룸 등 소형 임대상품도 눈여겨볼 필요가 있다. 이런 상품을 임차해 쓰려는 1~2인 가구가 꾸준히 늘고 있지만 공급은 모자라기 때문이다. 소형 오피스텔의 장점은 전겳何?수요가 많아 짭짤한 임대수입을 기대할 수 있다는 것이다.

서울과 수도권 역세권이나 목 좋은 오피스텔은 대개 연 6% 안팎의 임대 수익을 얻고 있다. 그동안 이런 오피스텔은 임대수익은 괜찮았지만 자산가치가 오르지 않는 게 투자자들의 고민이었다. 그러나 최근에는 수요가 늘고 임대료가 올라가면서 몸값도 뛰고 있다. 원룸 사업도 유망하다.

대학가나 지하철역 인근의 낡은 단독주택이나 상가를 매입해 방을 여러 개로 쪼개 원룸 사업을 하려는 투자자가 늘고 있다. 50억~200억원의 강남권 상가빌딩은 자산가들이 가장 선호하는 상품 중 하나다. 다만 값이 오르면서 임대수익률이 낮아진 게 투자자 입장에서는 부담이다. 순수 임대수익만으로는 투자금액 대비 수익률이 연 3~4%에 불과하다.

또 경기 침체로 임대료가 싼 외곽지역으로 사무실을 옮기는 소규모 사업자가 늘면서 공실률도 높아지는 추세다. 그러나 중장기적으로 자산가치가 커질 가능성이 높기 때문에 여윳돈이 있는 투자자라면 계속 관심을 가져야 할 상품이다. 꼭 강남권이 아니더라도 상가빌딩은 투자가치가 높다.

최근 일본 프로야구 리그에서 뛰고 있는 이승엽 선수가 273억원에 사들인 서울 성수동 옛 에스콰이어 본사 등은 미래가치가 큰 빌딩으로 꼽힌다. 국내 프로농구리그에서 뛰는 서장훈 선수가 2006년 58억원에 매입한 서울 흑석동 중앙대병원 인근 빌딩은 최근 시세가 120억원대로 뛰었다.



토지 올해를 토지 투자의 적기라고 보는 부동산 전문가가 많다. 일단 올해 토지보상금으로 40조원가량이 풀릴 예정인데 이 돈이 토지시장으로 다시 유입될 가능성이 크다. 국토해양부 조사에 따르면 29조원의 토지보상비가 풀린 2006년의 경우 보상비 중 40~50%가 부동산 투자자금으로 재유입됐다.

수요가 붙으면 가격은 오르게 마련이다. 세제 혜택도 자산가들의 관심을 끈다. 부재지주에 대한 양도소득세 중과(60%)가 유예된 데다 올해 말까지 토지를 매수할 경우 외지인이라도 땅을 팔 때 양도세를 일반 세율로 내면 된다. 자산가들이 토지에 주목하는 또 다른 이유는 자녀에게 증여할 때 유리하기 때문이다.

아파트와 달리 토지는 시가 파악이 어렵기 때문에 공시지가를 기준으로 세금을 내면 된다. 그런데 토지의 공시지가는 실제 매매가의 20~30% 수준이다. 예를 들어 100억원을 주고 땅을 사더라도 공시지가는 20억~30억원이고, 자녀에게 증여할 때 20억~30억원에 대한 증여세만 내면 되는 것이다.

다만 나중에 자녀가 이 땅을 되팔 때 양도세를 상대적으로 많이 낼 가능성이 있다는 점은 감안해야 한다. 전문가들은 새로 뚫리는 고속도로 주변을 유망 투자처로 꼽고 있다. 길이 뚫리면 땅값은 오르게 마련이다. 지난해 7월 서울∼춘천 간 고속도로가 개통하자 2007년 3.3㎡당 70만원 선이던 남양주 화도 나들목 인근 토지가 200만원대로 뛰었다.

전문가들은 경춘고속도로 사례가 앞으로 생길 주요 고속도로 주변 토지시장의 예고편이라고 보고 있다. 제2경부, 제2영동, 송파∼양평 간 고속도로 주변을 눈여겨봐야 하는 이유다. 고속도로의 경우 나들목 주변이 유망하다. 제2경부의 경우 하남, 광주, 용인, 안성, 천안, 세종시에 나들목이 생긴다. 또 제2영동은 광주 초월·실촌읍, 여주 금사·흥전·대신면, 양평 양동면, 원주 지정면 일대가 관심지다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지