▎강남권 재건축 아파트가 오름세를 보이면서 시장에 대한 기대감이 커지고 있다.

경인년 연초부터 서울 강남권의 주요 재건축아파트 가격이 오름세를 보이면서 재건축 반등 여부에 대한 기대감과 시장에 미칠 영향에 대한 우려가 나타나고 있다. 주요 재건축 단지에서 저가매물이 하루 1~2건씩 거래되면서 매물 호가가 오르고 있는 것.

서울 재건축시장은 소폭이긴 하지만 벌써 4주 연속 주간 상승세를 보이고 있다. 대표적으로 잠실주공 5단지, 서초반포 한신 저밀도 재건축, 강남개포 지구, 강동둔촌 지구 등이 거래와 함께 가격이 오르면서 단지별로 지난해 4분기 총부채상환비율(DTI) 규제 이전 시세를 회복하기도 했다.


주요 재건축 단지 꿈틀하지만 이러한 거래와 오름세는 일부 재건축 단지에 국한돼 확산 가능성은 크지 않아 보인다. 상대적으로 투자 수익이 기대되는 대표적인 저밀도 재건축과 사업 추진을 원활하게 할 재료가 있는 단지들만 저점 매수세가 형성됐기 때문이다. 또한 거래 시장에서는 이미 호가가 급등하면서 수요자들이 다시 관망하는 모습을 보이고 있다.

따라서 과거 가격상승기와 같은 추격 매수세 형성은 기대하기 어렵다는 중론이다. 대치동 은마나 잠실주공 5단지 등의 재건축 확정, 서초한신과 강남개포 등의 가구수, 용적률 제한 완화 같은 기대 요소들도 이미 저점 매수와 호가 상승에 반영된 터라 추가 상승 지속에 대한 확신도 쉽지 않다.

대표성과 상승 재료를 가진 주요 재건축 단지들이 과거 최고점인 2007년 초반 시세에 근접해 가면서 서서히 오름세를 띠겠으나 급격한 가격 상승이나 거래 증가로 이어지지는 못할 것으로 분석된다. 특히 일부 강남권 소재 재건축 단지를 제외한 일반 아파트 시장은 연초부터 몰아친 한파와 폭설 영향으로 거래 시장은 한산하고 가격 또한 약세를 이어가고 있다.

가격 변동을 보인 개별 단지를 찾아보기 힘들고 서울 전세시장 일부만 계절 수요가 움직이는 형국이다. 따라서 1분기에는 국지적인 거래와 회복세가 나타나겠으나 전반적으로 약보합세가 지속될 전망이고 서서히 회복세로 전환될 가능성이 높다. 또한 중소형 전세 시장을 중심으로 서울 수도권의 양극화가 이어질 전망이다.

입주 예정 물량이 부족한 서울 강남권이나 개발사업에 따른 이주 수요와 멸실주택 발생이 예상되는 강북 도심권에 비해 수도권은 대규모 입주 시장을 중심으로 전세는 물론 매매 가격도 약보합세가 계속되고 있다. 점진적인 경기 회복과 함께 주택 부동산 경기도 서서히 회복될 것으로 기대되나 대출 규제가 살아있고 하반기 금리 인상 압박이 남아 있어 주택 수요 움직임은 천천히 나타날 것이다.

실물경기 회복시기와 수도권 중심으로 풀리는 대규모 토지보상비 등 유동성 투입이 1분기 상승 변수로 남아 있다. 이와 함께 입주 물량의 편중 등에서 나타나는 주택 수급 불균형이 전세 시장을 중심으로 한 가격 불안으로 나타날 전망이다.

기존 아파트에 투자하려면 상승 재료가 있는 재건축 단지 중심으로 살펴보되 단기간 수익성은 앞서 보듯 제한된 측면이 많기 때문에 주거 환경과 입지 등을 근거로 투자대상을 선별하는 것이 좋다. 또한 강남권 중층과 저밀도 아파트지구, 한강변 재건축 시장 등 투자성과 개발 가능성, 규제완화 기대 효과가 예상되는 단지들에 투자해야 한다.

대치동 은마의 재건축 사업이 1월 중 확정되고 잠실주공 5단지가 3월께 안전진단을 통과하면 강남권 중층 재건축을 중심으로 기대 효과가 확산되면서 사업 속도가 빨라질 것으로 기대된다. 개포 지구나 서초 한신 저밀도처럼 규제 완화 가능성이 높고 수익률 향상이 기대되는 단지들을 살펴보는 것도 방법이다.

재건축을 제외한 일반 아파트를 매입하려면 지역별로 대표성을 가진 랜드마크 단지의 중소형을 중심으로 실거주 측면에서 접근하는 것이 바람직하다. 연초 현재 전반적으로 보합세를 띠고 있고, 수요 경쟁이 거의 없기 때문에 1분기에는 상대적으로 유리한 가격협상과 매물 확보가 가능하다.

새 아파트에 청약하려는 경우에도 유망 단지에 집중하는 것이 장기적으로 유리하다. 송파 위례, 광교 등 인기가 예상되는 수도권 2기 신도시 물량이나 서울 도심권의 브랜드 대단지 물량이 관심을 끌 전망이다.

청약저축 장기 가입자라면 보금자리주택을 노려보는 것도 좋다. 송파 위례신도시의 보금자리주택 사전예약이 2월로 앞당겨 실시되고 2차 보금자리주택지구 6곳의 사전예약이 4월로 예정돼 있다. 과천 등으로 축약된 3차 보금자리주택지구 예정지는 오는 3월께 발표될 예정이다.

청약 가입자라면 보금자리 노려볼 만한편 분양 상품을 이용한 내 집 마련이나 투자를 염두에 두고 있다면 달라지는 청약제도를 확인해야 한다. 국토해양부가 발표한 주택공급규칙 개정안이 오는 2월부터 시행에 들어갈 예정이어서 청약 전략에도 많은 변화가 예상된다. 수도권 대규모 공공택지의 경우 지역우선 공급비율이 50대 50으로 바뀌고 신혼부부, 생애 최초 등 특별공급 대상조건도 달라진다.

2월 사전예약을 앞둔 위례신도시 송파구 보금자리주택 물량과 4월 실시되는 2차 보금자리주택지구 물량 사전예약접수에도 적용된다. 지역우선공급비율이 낮아진 서울 거주자들의 당첨 경쟁이 심화되고 경기·인천 거주자들도 서울에 진입할 수 있게 된다. 임신 중이거나 자녀를 입양한 부부도 신혼부부 특별공급에 청약자격이 주어지고 생애 최초 근로자 특별공급 대상의 소득요건도 확대된다.

우선공급과 특별공급이 통합되면서 물량이 줄고 청약통장이 필요하게 되기 때문에 종전 해당 수요자들은 달라진 물량과 자격 요건을 체크해 두는 것이 안전하다. 청약통장이 없다면 제일 먼저 주택청약종합저축 통장을 개설하는 것이 중요하다. 전세 시장은 방학 수요와 봄 이사 수요가 움직이면서 1분기 오름세가 예상된다.

다만 서울 강남권이나 도심 업무지구 주변의 중소형 전세 시장에 비해 수도권은 물량이 여유를 보일 수 있다. 입주 시장 주변의 수급 불균형이 지속될 경우 서울 수도권 간의 전세 가격 양극화가 이어질 수 있다. 저렴한 새 아파트 전세를 찾고 싶다면 서울보다는 수도권 등 외곽 지역으로 눈을 돌리는 것이 좋겠다.

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